LMNP : Ce qui pourrait changer dans la fiscalité l’an prochain
Un amendement à la loi de finance 2024 prévoit la fin des avantages fiscaux pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP).
Le statut LMNP (Loueur en Meublé non Professionnel) était initialement conçu comme un régime fiscal accordant des avantages aux propriétaires pratiquant la location meublée. En tant que LMNP, vous pouviez profiter d'une réduction d'impôt, récupérer la TVA sur l'achat d'un logement neuf, et bénéficier d'une gestion locative simplifiée.
Pour votre déclaration fiscale, vous aviez le choix entre deux options : déclarer vos revenus locatifs comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en régime Micro-BIC ou déclarervos BIC selon le régime réel.
Le régime micro-BIC vous permettait de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs, avec la possibilité d'atteindre 71% pour la location meublée touristique en résidence de tourismes classée. Pour être éligible au régime micro-BIC, vos revenus locatifs annuels devaient être inférieurs à 23 000 euros pour l'ensemble des membres de votre foyer fiscal. Ce régime était attrayant, car il simplifiait grandement la déclaration des revenus, l'administration fiscale effectuant automatiquement le calcul de l'impôt. Toutefois, le régime micro-BIC était surtout intéressant lorsque vos charges ne représentaient pas plus de 50% (ou 71%) de vos revenus.
En l'absence de ces conditions, il était préférable d'opter pour le régime réel, qui permettait de déduire de vos loyers imposables toutes les charges et dépenses liées à la location. Par exemple, vous pouviez déduire les frais de copropriété, les travaux, les frais d'achat de meubles, les intérêts d'emprunts, les taxes, etc.
Les propriétaires fortement imposés trouvaient généralement leur intérêt dans le régime réel, car il contribuait à ne pas augmenter leur imposition. Cependant, le régime micro-BIC offrait une simplicité bienvenue, évitant ainsi les erreurs de calcul et la gestion des charges.
Pour les auteurs de l'amendement, la nouvelle fiscalité "réintègre les amortissements dans le calcul des plus-values de cession des biens loués meublés à titre non professionnel" et corrige une "anomalie". À savoir, "la possibilité de déduire des amortissements au cours de la location et de ne pas les prendre en compte au moment de la cession dans le calcul de la plus-value", alors que dans le cas de la location nue, la déduction des amortissements n'est pas permise. Ils estiment que leur amendement corrige cette incohérence.
Les particuliers offrant des locations meublées perdent donc un avantage majeur. Pour mieux comprendre, voici un exemple donné par Christophe Duprat, PDG de Qlower :
Prenons un appartement acheté en 2015 pour 150 000 euros, qui a bénéficié d'amortissements de 68 000 euros sur une période de 10 ans.
En raison de l'augmentation de la valeur du marché de 30% sur 10 ans, la valeur de l'appartement est désormais de 195 000 euros.
En 2023, la plus-value s'élève à 45 000 euros (195 000 - 150 000).
Cependant, en 2024, en vertu de la nouvelle règle de calcul, la plus-value s'élèvera à 113 000 euros (195 000 - [150 000 - 68 000]).
En résumé, le calcul de la plus-value sera alourdi du montant des amortissements déjà déduits. Par conséquent, les propriétaires ayant loué meublé leur logement pendant 10 ans, qui avaient jusqu'à présent la possibilité d'amortir leur bien pour refléter l'usure du temps, ne pourront plus le faire. L'adoption de cet amendement dans le projet de loi de finances pour 2024 entraînera une augmentation significative de la fiscalité en cas de plus-value.
Pire encore, pour les particuliers ayant investi dans la rénovation énergétique de leur bien loué meublé, les dépenses seront neutralisées par l'amortissement. Dans ce cas, les améliorations apportées aux logements n'auront aucun avantage économique.
De nombreux investisseurs déçus pourraient être tentés de vendre en urgence avant le 31 décembre 2024, sans préparation, pour échapper à une sur-fiscalité de la plus-value. Espérons une non rétroactivité pour les LMNP actuels. Il serait logique que cette réforme ne concerne que les futurs propriétaires de bien en LMNP ou les propriétaires actuels de bien loués nu qui passeraient en location meublée.